近日，美国司法部（DOJ）就其针对房地产管理软件提供商RealPage Inc.（RealPage）的反垄断指控提交了拟议和解方案，该指控涉及该公司特定算法租金定价软件产品。RealPage虽未承认过错责任，但同意“采取特定措施并避免特定行为”。

RealPage是一家为多户住宅（公寓）行业提供租金定价建议等服务的公司。2022年10月，多名原告对RealPage及其多家客户提起诉讼，指控他们通过使用RealPage的算法产品合谋抬高多户住宅租金并抑制市场供应。

2024年8月23日，美国司法部联合八个州的检察长对RealPage提起反垄断诉讼，指控该公司通过与房东签订合同，收集全美范围内房屋的“非公开竞争敏感信息”，并利用其专有算法实施非法价格操纵，旨在减少房东之间的竞争，从而抬高租金、增加利润，这一行为涉嫌违反反垄断法。

2025年1月，租户进一步起诉包括Greystar在内的六家全美大型房东，指控其通过不正当合作抬高租金。检方指出，有房东向RealPage透露，其房租在启用该软件后一周内即开始涨价，11个月内涨幅超过25%。

司法部在起诉书中称，RealPage与多家存在竞争关系的房东签订合同，这些房东同意向其共享公寓租金及其他租赁条款等非公开敏感信息。这些数据被用于训练和运行RealPage的算法定价软件，该软件随后基于所有参与房东及其竞争对手的信息生成统一的租金建议。

司法部指控该行为违反《谢尔曼法案》第1条“所有限制州际或对外商业贸易，以托拉斯或其他形式组成联合，签订合同或秘密协议的，都属于违法行为。”此外，与多个州地区诉讼中的主张不同，司法部还提出了垄断指控，认为RealPage凭借上述涉嫌违法的方案及其对海量数据的访问权限，在商业收益管理软件市场中拥有垄断地位。

历经超过一年的诉讼，美国司法部就RealPage产品中是否存在使用“非公开竞争敏感信息”一事与该公司达成协议。拟定的和解协议还对RealPage收集此类信息、提供租金定价建议以及内部反垄断合规等事宜做了进一步的规范。

若获得法院批准，拟议的和解协议将要求RealPage：

• 确保其算法在运行时操作中不得使用竞争对手的非公开、具有竞争敏感性的信息来确定租金价格；

• 避免使用活跃租赁数据来训练软件底层模型，将模型训练限制在至少是12个月之前的的历史性或回顾性非公开数据上；

• 不得采用比州级更细化的地域效应模型（该标准较诉状所涉市场范围更为宽泛）；

• 删除或重新设计限制降价功能及协调软件竞争用户定价功能；

• 禁止开展收集竞争敏感信息的市调活动；

• 禁止在RealPage收益管理软件相关会议中讨论基于非公开数据的市场分析、趋势或定价策略；

• 接受法院指定的监督员以确保遵守同意判决条款；

• 向司法部提交书面反垄断合规政策以供批准；

• 配合美国政府针对使用其软件的物业管理公司持续进行的诉讼。

各方表态

美国司法部表示：拟议的和解将有助于为数百万美国租房者恢复租赁市场的自由竞争，助理司法部长Abigail Slater在和解声明中指出：“竞争企业必须独立制定定价决策。随着算法与人工智能工具的兴起，我们将继续站在反垄断执法的前沿。”

RealPage则表示该和解协议不代表任何RealPage承认任何过错或过失，且协议中不涉及财务处罚条款，客户业务运营不会受到影响，并表示该和解将使“已实施或计划实施”的软件修改正式生效。RealPage宣称：“该和解协议还为住房供应商和技术创新者提供了更大的确定性，确保其能够在符合联邦反垄断执法机构观点的前提下，自信地运营收益管理软件。”

RealPage总裁兼首席执行官Dirk Wakeham表示：“在整个过程中，我们的团队始终专注于服务客户，并推动行业日常依赖的技术进步。我们很高兴与美国司法部达成这项协议，它带来了我们长期寻求的明确性和稳定性，使我们能够继续专注于创新，并朝着为住房提供商和租户创造更佳成果的共同目标前进。”

RealPage公司律师Stephen Weissman表示，RealPage认为其数据应用带来了“更低的租金、更少的空置率以及更强的促进竞争效应”。

自拜登政府时期开始，美国司法部对RealPage及其房东客户利用共享数据与技术的行为所采取的执法行动，已被视为当局有意介入联邦反垄断法中这一复杂领域的明确信号。正如联邦检察官在一份法庭文件中所指出的：“过去，勾结往往发生在'秘密会议中正式的握手'之间。如今，算法已成为新的战场。”尽管特朗普政府已调整司法部工作重点，并缩减了对警察不当行为等传统执法领域的投入，但其领导下的司法部今年仍继续推进对此案的诉讼，显示出对此类行为的持续关注。

不论是美国司法部与RealPage所达成的和解协议，亦或是司法部在其他算法定价案件中所提交的法律陈述与意见书，均彰显了其致力于遏制通过算法定价工具进行任何实际或潜在竞争敏感数据共享的决心。目前，针对基于用户共享数据的定价算法，来自政府监管机构和立法者的审查压力正在不断增强。随着司法部及各州总检察长通过执法行动积极引导司法裁决与行业实践，力图杜绝非公开数据的实时交换，以往基于联邦法院判例及执法历史所形成的传统风险认知正在发生转变。此外，众多州及地方政府也已通过或正在考虑制定相关法规，规范竞争对手之间使用的算法定价与人工智能程序。

来源：知产前沿综合reedsmith、propublica等

编辑：Sharon